Процедура покупки недвижимости в Италии

Процесс покупки недвижимости в Италии описан на многих сайтах данной тематики, однако есть определенные неоднозначности в описании некоторых моментов.
Мы опишем здесь процедуру покупки так, как она должна проходить в соответствие с итальянским законодательством.
Информация дана по состоянию на январь 2025 года.

Возможность покупки иностранцами

В первую очередь хотелось бы отметить, что иностранцы в Италии могут приобретать недвижимость, однако должен соблюдаться принцип “reciprocità” (взаимности).
Это означает, что гражданин иностранного государства имеет право приобретать недвижимость в Италии только в том случае, если граждане Италии имеют аналогичное право приобретать недвижимость в его стране.

Однако если иностранный гражданин обладает действующим видом на жительство (permesso di soggiorno) в Италии, он может покупать недвижимость без необходимости соблюдения принципа взаимности.

Для граждан большинства стран бывшего СССР (за исключением Киргизии, Туркмении, Узбекистана и Казахстана) ограничений по покупке недвижимости нет. Однако, граждане Российской Федерации могут сталкиваться с трудностями при покупке недвижимости в Италии стоимостью более 100,000 евро из-за санкционных ограничений.

В рамках этих ограничений банки ЕС, включая итальянские, не разрешают открывать или пополнять счета на суммы свыше 100,000 евро для граждан России, не имеющих вида на жительство в стране. Это делает сложным проведение крупных финансовых операций, включая оплату недвижимости.

Необходимые документы

Для покупки итальянской недвижимости Вам необходим только загранпаспорт и итальянский налоговый код (codice fiscale), получение которого не вызывает никаких сложностей. Получить его можно по приезду в Италию, бесплатно и без указания мотива получения, в ближайшем налоговом офисе, или еще до поездки в итальянском консульстве в стране проживания. При покупке недвижимости в Скалее для получения налогового кода надо будет обратиться в ближайший налоговый офис в соседнем городе Belvedere Marittimo в получасе езды от Скалеи. Агентства недвижимости обычно помогают покупателю с получением налогового кода.

Роль нотариуса в сделке

Форма сделки по купле-продаже недвижимости в Италии в обязательном порядке должна быть нотариальной. Договор купли-продажи составляется нотариусом, и стороны подписывают его в присутствии нотариуса, двух свидетелей и, если необходимо, переводчика, при этом нотариус проверяет права собственности на передаваемое имущество и удостоверяет личности сторон. Далее нотариус регистрирует сделку в Кадастре недвижимости, внося данные о сделке и депонируя документы в "хранилище" реестра недвижимости (La Conservatoria dei Registri Immobiliare). Кадастр в Италии, который является структурным подразделением Агентства доходов, (т.е. итальянской "налоговой инспекции"), является публичным, т.е. хранящиеся там данные являются открытыми; получить информацию о собственности может каждый желающий, но только после уплаты пошлины.

При подписании нотариального акта

При подписании нотариального акта нотариус устанавливает личности сторон, проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость, данные о собственности, информацию о наличии или отсутствии ипотеки и других обременений, задолженностей по оплате кондоминиума, разрешение на строительство здания, где находится недвижимость, наличие энергетического сертификата, а также документы, подтверждающих оплату недвижимости и факт участия в сделке агентства недвижимости. Вся указанные данные в обязательном порядке вносятся в нотариальный акт.

Процедура покупки

Процедура покупки обычно двухступенчатая. В первый приезд Вы выбираете квартиру или дом и подписываете Предложение о покупке, оставляя задаток в виде непередаваемого банковского чека на имя Покупателя. Чек можно оформить в отделении почтового банка, внеся наличные. Открытия банковского счета для этой операции не требуется.

Сумма задатка обычно составляет 5-10 % от стоимости выбранного объекта.
Далее, у Вас есть стандартный срок в 3 месяца для завершения сделки, т.е. подписания у нотариуса договора купли-продажи. Дата сделки назначается по согласованию сторон в удобное для всех время. Не обязательно ждать 3 месяца, можно назначить дату и раньше.

Можно ли все сделать за один приезд?

Теоретически да, но, во-первых, формально по закону у Продавца есть 15 дней на акцепт Предложения о покупке, и во-вторых, если Продавец согласится на сделку быстрее, нотариусу необходимо от 3 до 5 дней на проверку актуальных данных в ипотечном реестре, которую необходимо делать непосредственно перед подписанием договора купли-продажи.

Что такое Предложение о покупке?

Предложение о покупке — это официальный документ, подписываемый Покупателем, текст которого каждое агентство в начале своей деятельности должно предоставить в Торгово-Промышленную палату соответствующего региона Италии.

В предложении о покупке обязательно оговариваются:

Все существенные условия сделки;
Характеристики объекта купли-продажи;
Предлагаемая Покупателем цена;
Величина задатка;
Реквизиты платежного документа на оплату задатка;
Сроки подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
Порядок оплаты;
Регистрационные данные агентства недвижимости в Торгово-Промышленной Палате;
Сумма комиссионного вознаграждения агентства.

Кроме того, если на момент подписания Предложения о покупке у Продавца не хватает каких-либо документов, необходимых для продажи, агентство в соответствующем разделе этого документа указывает, что условием передачи Продавцу чека с задатком является предоставление этих документов. Таким образом, Продавец не получит задаток до тех пор, пока агентство не проконтролирует наличие всех необходимых для оформления сделки документов.

Безотзывность Предложения на покупку

Предложение на покупку является безотзывным в течение 15 дней. В этот срок собственник может принять или отвергнуть Ваше предложение.

Конечно же, собственник примет Ваше предложение, если в нем будет указана заявленная им цена. Однако, если Вы предложите меньшую цену, собственник может отказать или начнется торг.

До подписания Предложения о покупке

До того момента, когда Продавец подпишет Ваше Предложение о покупке, чек на сумму задатка остается в агентстве недвижимости. В это же время нотариус проверяет актуальную информацию о квартире. Проверяется информация о собственности, которая содержится в так называемой visura storica per immobile и информация из ипотечного реестра о наличии/отсутствии обременений, содержащаяся в visura ipotecarie ventennali — ипотечная выписка за 20 лет. Это документ, в котором можно найти всю информацию о переходе прав собственности на объект недвижимости за последние 20 лет, а также информацию об истории всех имевшихся и имеющихся обременений недвижимости.

Получение этого документа занимает от 3 до 5 дней, в отличие от простых выписок из кадастра — visura ipotecarie и visura storica, которые нотариус или агентство недвижимости может получить online, но которых недостаточно для того, чтобы проконтролировать юридический статус недвижимости. Невозобновленные записи об обременениях более чем 20 летней давности юридически неэффективны, поэтому контролируется ситуация именно за последние 20 лет. Следует отметить, что нотариус может зарегистрировать сделку и без проверки данных ипотечного реестра, содержащихся в visura ipotecarie ventennali, отметив в нотариальном акте, что Продавец под свою ответственность гарантирует отсутствие обременений.

Дополнительные проверки

Также нотариус получает из кадастра планировку объекта недвижимости. Агентство обязано проверить соответствие этой планировки фактической, а также наличие разрешительных документов на строительство здания, в котором находится объект недвижимости, и перепланировку, если таковая имела место.

Таким образом, не просто до сделки, а даже до момента передачи Продавцу задатка, агентство вместе с нотариусом проверяют следующие существенные моменты:

информацию из кадастра о собственности, обременениях, историю объекта за последние 20 лет;
документы, подтверждающие законность строительства, перепланировок.

Передача задатка и подписание Предложения о покупке

После того, как указанная выше информация проверена, агентство передает чек на задаток Продавцу. После подписания Продавцом Предложения о покупке агентство согласно Гражданского Кодекса Италии имеет право на получение комиссионных, поскольку посредническая работа агентства выполнена, а подписанное всеми сторонами предложение становится предварительным договором, и у сторон появляется обязательство заключить окончательный договор.

Однако, по сложившейся практике, момент оплаты комиссионных агентства обычно происходит у нотариуса при окончательном расчете в момент подписания договора купли-продажи.

Отказ от сделки

Если Покупатель откажется от сделки после подписания Покупателем Предложения, то задаток остается у Продавца.
Если от сделки откажется Продавец, то он обязан вернуть Покупателю двойной задаток.
В случае отказа одной из сторон от сделки после подписания Предложения на покупку, агентство тем не менее имеет право на получение комиссионных.

Важные моменты при подписании Предложения о покупке

Предложение о Покупке — это не просто бумажка, составленная в произвольной форме, это обязательный документ, определенной законом формы.

Документ должен содержать:

Точные кадастровые данные недвижимости;
Все существенные условия сделки;
Точный порядок оплаты;
Срок основной сделки;
Имя нотариуса, который будет оформлять сделку;
Данные агентства недвижимости.

После подписания

Подписав Предложение на покупку, Вы можете поехать домой. Все описанные выше проверки будут проведены Агентством и нотариусом, и Вы получите по email принятое и подписанное Продавцом Предложение. Отсканированные документы имеют в Италии ту же юридическую силу, что и оригиналы.

Переходим ко второму этапу — оплате и порядку заключения основного договора купли-продажи.
Дата подписания договора купли-продажи у нотариуса согласовывается сторонами в пределах максимального срока, указанного в Предложении о покупке.

Способы оплаты недвижимости

Оплату недвижимости можно произвести двумя основными способами:

Чеком итальянского банка, выписанного на имя продавца.
- Деньги вносятся наличными в кассу банка без открытия счета.
- Чек передается продавцу в момент подписания нотариального акта купли-продажи.
- Наличные можно провезти в Италию в пределах установленных норм без декларации или, задекларировав при въезде в ЕС.
Переводом денег со своего счета в итальянском или иностранном банке на специальный депозитный счет итальянского нотариуса до сделки.
- После подписания нотариального акта купли-продажи нотариус переведет деньги продавцу.
- Переводить средства нотариусу на депозитный счет совершенно безопасно, поскольку деньги с этого счета нотариус может отправить покупателю только после подписания договора купли-продажи и передачи документов на регистрацию в кадастр, либо вернуть Вам, если сделка не состоится.
- Использовать средства депозитного счета по-другому нотариус не имеет права.
- Данная услуга нотариуса платная, стоимость порядка 500 евро. Она может быть выше при покупке недвижимости дороже 100.000 евро.

Ограничения переводов

Необходимо отметить, что перевод средств с российских банковских счетов в Италию для оплаты недвижимости практически невозможен. Также могут быть проблемы при переводе средств из банков Беларуси. Также нотариус не будет переводить средства Продавцам на российские счета.

В этом случае можем порекомендовать открытие счета в какой-либо третьей стране, например Казахстане, Киргизии, Армении, Грузии.

Чтобы ознакомиться с самыми актуальными способами оплаты недвижимости для Россиян вы можете узнать здесь.

Консультации с агентством недвижимости

Способ оплаты необходимо будет согласовать с агентством недвижимости. Также рекомендуем проконсультироваться с агентством по поводу возможности внесения наличных в банк для того, чтобы выписать чек.

Дело в том, возможность внесения наличных зависит от условий конкретного банка в каждом конкретном регионе Италии.

Другие способы оплаты недвижимости

Другие теоретически возможные способы оплаты, такие как предоплата на счет продавца до сделки или перевод денег на счет агентства недвижимости, мы не рекомендуем. Оплата наличными также невозможна, так как противоречит итальянскому законодательству.

Также теоретически можно провести оплату недвижимости со своего итальянского счета (нотариусу или выписав чек), однако иностранцу, даже если он гражданин ЕС, открыть счет в Италии, по крайней мере на юге, очень сложно, практически невозможно.

Подписание договора купли-продажи у нотариуса

После того как Вы подготовились к оплате сделки, Вы встречаетесь с Продавцом у нотариуса для подписания нотариального договора купли-продажи недвижимости (Atto notarile di compravendita), составленного нотариусом.

Нотариус должен прочесть текст договора вслух. При подписании договора обязательно присутствие переводчика, который вместе с продавцом, покупателем и нотариусом подписывает договор.

После подписания договора Вы должны:

Передать чек на оплату продавцу;
Оплатить гонорар нотариуса, налог на покупку (который взимается нотариусом) и комиссионные агентства.

Продавец передает Вам ключи от квартиры.

Получение документов после сделки

Нотариус выдаст Вам сертификат о том, что сегодня подписан договор купли-продажи.
Сам текст договора с выпиской из реестра собственности Вы получите приблизительно в 30-дневный срок.

Вы можете:

Забрать договор у нотариуса сами.
Получить договор через представителя агентства недвижимости, который затем передаст его Вам.

Жестких формальностей с получением документов в Италии нет.