Как оплатить недвижимость в Италии

Обычная процедура оплаты приобретаемой в Италии недвижимости заключается в том, что Вы открываете счет в каком-либо итальянском банке и затем переводите на него денежные средства со своего российского счета. Ограничений по сумме перевода на свой собственный зарубежный счет, а также на счет супруга или ближайших родственников (детей, родителей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер) российское законодательство не предусматривает (см. п.17 статьи 9 ФЗ №173 "О валютном регулировании и валютном контроле").
Иные физические лица могут перевести на Ваш счет не более 5.000 долларов в день.

Далее, приехав в Италию, используя переведенные на Ваш итальянский счет средства, Вы выписываете
банковский чек на имя Продавца и передаете ему этот чек  в момент подписания нотариального акта.

В связи с тем что с 2015 года у россиян возникла обязанность не только декларировать в налоговой инспекции наличие зарубежного счета, но и ежегодно предоставлять в налоговую инспекцию сведения о движениях денежных средств на счете, у покупателей зарубежной недвижимости возникает вопрос, можно ли приобрести недвижимость за рубежом, в частности в Италии, не открывая счета в итальянском банке. К тому же в последнее время итальянские банки крайне неохотно открывают счета россиянам, не имеющим ВНЖ в Италии.

Такая схема покупки существует, но она ни в коем случае не связана с оплатой приобретаемой недвижимости наличными, что является нарушением уже итальянского законодательства согласно которому расчеты в наличной форме в сумме, большей, чем 2999 евро запрещены.

Оплата недвижимости в любом случае происходит чеком, который Вы должны выписать в итальянском банке на имя Продавца. Источником средств для выписки чека могут быть не только деньги на Вашем счете в итальянском банке (который, предположим, Вы не хотите открывать), но и наличные деньги, внесенные в кассу итальянского банка непосредственно в момент выписки чека. Вы просто передаете кассиру-операционисту необходимую сумму наличным и просите выписать чек на имя Продавца, а также на имя нотариуса (гонорар и  налог на покупку) и на  имя  агентства недвижимости (комиссионные). 

При этом есть один важный момент. Вы должны будете в случае вопросов сотрудников банка подтвердить законность обладания на территории Италии вносимой суммой наличных. При этом в момент внесения наличных  у Вас могут и не попросить никаких подтверждающих документов, но вопросы могут задать потом. Поэтому документы, подтверждающие законность ввоза денежных средств на территорию Италии и (или) Евросоюза, нужно иметь и хранить.

Дело в том, что без декларации один человек может ввезти на территорию Евросоюза (и Италии, в частности) сумму, не превышающую 10.000 евро. Таким образом, если Вы приехали, например в вдвоем, не будет никаких проблем при внесении в банк суммы в 20.000 евро. Большая сумма должны быть задекларирована при въезде в Европу, что необходимо сделать при  первом пересечении границы Евросоюза. Проблем  декларацией ввозимых сумм не возникает, подтверждающих документов таможенные органы не  требуют. При  вывозе из России суммы, в эквиваленте большей, чем 10.000 долларов США Вы также должны будете пройти через "красный коридор" российской таможни и заполнить декларацию.

Если  ввозить большие суммы наличных Вам  не очень комфортно, тогда Вы можете перевезти сумму, необходимую для покупки квартиры в Италии на российской банковской карточке и снять ее в итальянском банкомате, обязательно сохранив при этом чеки из банкомата. Ограничений на ввоз и вывоз денежных средств на картах нет никаких.

Нужно только предусмотреть, чтобы лимиты по выдаче наличных с Вашей карты были достаточны для того, чтобы можно было достаточно быстро снять деньги в итальянском банкомате. А также выбрать тот российский банк, у которого самые низкие проценты за снятие наличных в зарубежных банкоматах. И конечно, денежные средства на карте должны быть в евро, а не в рублях,  поскольку комиссионные за конвертацию и курс пересчета всегда не очень приятны практически у всех банков.

Заметим, что ежедневные и ежемесячные лимиты на снятие наличных, а также комиссионные за снятие наличных, в том числе и за рубежом, устанавливаются именно банком-эмитентом карты, т.е. российским банком, выпустившим Вашу карту. Ни один банк в мире никаких комиссионных за выдачу наличных с карт "чужих" банков брать не должен. Это общее правило платежных систем Visa и Mastercard. Все комиссионные - это комиссионные банка-эмитента карты.

В итальянском банкомате есть только лимиты на сумму разовой операции по снятию наличных для карт иностранных банков. Но Вы можете подряд снимать деньги неограниченное число раз, пока не выберите дневной лимит своей карты, или пока деньги в банкомате не закончатся, в зависимости от того, что наступит быстрее...

Интересно, что эти лимиты очень небольшие для карт, выпущенных итальянскими банками (500-1000 евро), гораздо больше для иностранных, в том числе и российских карт. Так, например в Скалее, в банкомате BNL за один раз можно снять с российской карты 2.500 евро, в банкомате Unicredit - 2.000 евро (по состоянию на 2018-2019). Таким образом, сумму в 20-30 тысяч можно снять примерно за 15-20 минут. Главное подобрать карту с достаточно большим лимитом на снятие.

По поводу комиссионных, то они как правило составляют порядка 1%  за снятие денег в "чужих" банкоматах. 
Однако, можно найти банки, которые позволяют снимать деньги за рубежом без комиссий в некоторых пределах или несколько раз в месяц в зависимости от выбранного пакета обслуживания. Такие варианты есть, например в Альфа-банке, банке Тинькофф и, наверняка, во многих других. В целом лимиты и комиссионные зависят от выбранного Вами тарифного плана обслуживания. Вы можете найти подробную информацию на сайтах соответствующих российских банков.

Очень удобная возможность имеется в российском банке Unicredit. Дело в том, что Вы можете снять деньги с карты российского банка Unicredit в банкомате итальянского  банка Unicredit (также как и в банкоматах банков группы UniCredit в 16 странах Европы) вообще без комиссии.  Банкомат итальянского Unicredit есть в городе Belvedere, не очень далеко от Скалеи, примерно 20 км.
Однако, нужно учесть, что в момент снятия наличных в итальянском Unicredit на Вашей российской карте будет блокироваться сумма в 3% и только через 2-3 дня эта сумма будет возвращена ка карту. Нигде на сайте Unuicredit об этом нюансе информации нет, скорее всего и сотрудники банка об этом не знают... Но по опыту наших клиентов - именно так всегда и происходит. Поэтому привозите на карте на 3% больше необходимой суммы, они вернутся на карту чуть позже...

Что касается лимитов на снятие наличных, то оптимальным, наверное, будет пакет услуг Золотой, с картой категории Gold, лимит снятия по которой составляет 15.000 евро в день и 50.000 евро в месяц. Стоимость этого пакета - 500 рублей в месяц. По классической карте (пакет услуг Классический, 100 руб. в месяц)  лимиты меньше - 5.000 евро в день, и 15.000 евро в месяц.  

Впрочем, для увеличения лимитов можно оформить несколько пакетов обслуживания и соответственно карт, например на каждого члена семьи. Подробную информацию Вы можете найти на сайте банка unicreditbank.ru

Какие еще есть варианты покупки квартиры в Италии без открытия счета? 

Теоретически Вы можете перевести деньги со своего счета в России на счет Продавца в Италии, на счет агентства или депозитный счет нотариуса. Некоторые агентства недвижимости в Скалее предлагают именно такую схему покупки. При этом для российского банка достаточным основанием для перевода денег будет "Предложение на покупку", подписываемое в момент внесения задатка, в котором будет указан соответствующий механизм расчетов, или предварительное соглашение о покупке, подписанное с агентством и продавцом и нотариусом. 
Однако, все эти способы оплаты  (кроме перевода на депозитный счет нотариуса) в должной мере не гарантируют Ваши права и не так надежны, как оплата чеком, поскольку все-таки все эти способы оплаты недвижимости являются предоплатой. И деньги Вы отдаете до подписания нотариального акта, то есть до перехода права собственности.
Конечно, никто в этом случае не будет планировать совершить обман, но ситуации бывают разные, со всеми участниками сделки теоретически что-то может случиться, поэтому зачем делать предоплату, когда в Италии существует абсолютно надежный способ расчетов - банковским чеком при нотариусе в момент подписания нотариального акта, фактически оплата в момент перехода  права собственности.

Также существует и способ оплаты сделки по приобретению недвижимости в Италии после ее подписания, то есть сначала подписывается нотариальный акт, в котором указывается, что оплата будет произведена в течение нескольких  дней после подписания. При этом в случае неоплаты сделка аннулируется и нотариус ее не регистрирует. Таким образом, после нотариальной сделки Вы можете перевести деньги собственнику через интернет-банк со своего российского счета, или вернувшись в Россию, сделать перевод в своем банке. Кстати обычно деньги оказываются на банковском счете в Италии при переводе из России уже на следующий день.
Но не факт, что такой способ оплаты понравится Продавцу. Вроде бы он ничем не рискует, но не каждому это объяснишь... К тому же после поступления Ваших денег Продавцу, нотариус должен оформить дополнительный документ, эта услуга платная и ее стоимость сравнима с гонораром нотариуса за нотариальный акт.

Поэтому мы рекомендуем рассчитываться за приобретаемую недвижимость в Италии  или  банковским чеком в момент подписания нотариального акта, или перевести деньги на депозитный счет нотариуса до сделки. Такой перевод не является предоплатой, поскольку нотариус переведет деньги продавцу только после подписания Вами нотариального акта. Если сделка не состоится, то нотариус вернет деньги на Ваш счет.  

В любом случае по итальянскому законодательству выбор способа оплаты недвижимости, а также нотариуса остается за продавцом, а  наша задача, как агентства недвижимости, состоит в том, чтобы предоставить Вам максимум информации о способах оплаты и процедуре покупки, а также о нормах как итальянского, так и российского законодательства в части регулирования правоотношений, возникающих при покупке недвижимости в Италии и финансовых расчетов.

В принципе, если Вы откроете счет в итальянском банке, задекларируете его в России, переведете на него деньги из российского банка, то  для Вас не составит большого труда отчитаться о движении денежных средств на нем один раз в год, заполнив декларацию  (всего четыре цифры) в режиме онлайн в "личном кабинете налогоплательщика" на сайте российской налоговой инспекции.  Затем счет можно и закрыть, чтобы не отчитывать о движении средств ежегодно.

Конечно, хлопот добавит, если налоговые органы будут просить подтверждающие выписки, поскольку такое право им предоставлено законодательством (смотрите подробнее здесь).

Как это будет на деле - время покажет, первые отчеты о движении средств на зарубежных счетах  россиянам необходимо будет сдать только 1 июня 2016 года.  Мы обязательно будем информировать посетителей  нашего сайта о той правоприменительной практике, которая со временем сложится в этом вопросе.