Procedura per l'acquisto di un immobile in Italia

Processo di acquisto di immobiliare in Italia è descritto in molti siti, ma ci sono alcune ambiguità nella descrizione di alcuni punti.
Descriveremo qui la procedura di acquisto così come deve essere effettuata in conformità alla legge italiana.
Le informazioni sono fornite a gennaio 2025.

Possibilità di acquisto da parte di stranieri

Innanzitutto vorrei sottolineare che gli stranieri in Italia possono acquistare beni immobili, ma deve essere rispettato il principio di “reciprocità”.
Ciò significa che un cittadino di un Paese straniero ha il diritto di acquistare un immobile in Italia solo se i cittadini italiani hanno un analogo diritto di acquistare un immobile nel suo Paese.

Tuttavia, se il cittadino straniero ha un permesso di soggiorno valido in Italia, può acquistare un immobile senza dover rispettare il principio di reciprocità.

Documenti richiesti

Per acquistare un immobile italiano è necessario solo il passaporto straniero e il codice fiscale italiano, il cui ottenimento non presenta alcuna difficoltà. Puoi riceverlo all'arrivo in Italia, gratuitamente e senza indicare la causale della ricezione, presso l'ufficio delle imposte più vicino, o anche prima del tuo viaggio presso il consolato italiano nel tuo Paese di residenza. Al momento dell'acquisto immobili a Scalea. Per ottenere il codice fiscale sarà necessario rivolgersi all'ufficio tributi più vicino, nel vicino comune di Belvedere Marittimo, a mezz'ora di macchina da Scalea. Le agenzie immobiliari solitamente aiutano l'acquirente nell'ottenimento del codice fiscale.

Il ruolo del notaio nella transazione

Modulo per transazione di acquisto e vendita immobiliare in Italia deve essere autenticato. Il contratto di compravendita viene redatto da un notaio e le parti lo firmano alla presenza del notaio, di due testimoni e, se necessario, di un interprete, mentre il notaio accerta la proprietà dell'immobile oggetto di trasferimento e verifica l'identità dei le parti. Successivamente, il notaio registra la transazione nel Catasto immobiliare, inserendo i dati relativi alla transazione e depositando i documenti nel “archivio” del registro immobiliare (La Conservatoria dei Registri Immobiliare). Il catasto in Italia, che è un'unità strutturale dell'Agenzia delle Entrate (cioè l'ufficio delle imposte italiano), è pubblico, cioè i dati ivi conservati sono pubblici; Chiunque può ottenere informazioni sulla proprietà, ma solo dietro pagamento di una tassa.

Quando si firma un atto notarile

Al momento della sottoscrizione dell'atto notarile, il notaio accerta l'identità delle parti, verifica i titoli dell'immobile, i dati immobiliari, le informazioni sulla presenza o assenza di ipoteca e altri gravami, gli arretrati nei pagamenti condominiali, il permesso di costruire per l'edificio in cui si trova si trova l'immobile, la presenza di un certificato energetico, nonché i documenti che confermano il pagamento dell'immobile e il fatto della partecipazione alla transazione da parte di un'agenzia immobiliare. Tutti i dati specificati devono essere inseriti nell'atto notarile.

Procedura di acquisto

La procedura di acquisto è solitamente un processo in due fasi. Alla prima visita, scegliete un appartamento o una casa e firmate la Proposta d'Acquisto, lasciando un deposito sotto forma di assegno bancario non trasferibile a nome dell'Acquirente. L'assegno può essere emesso presso una banca postale depositando contanti. Per questa operazione non è necessario aprire un conto bancario.

L'importo del deposito è solitamente pari al 5-10% del costo dell'oggetto selezionato.
Successivamente, hai un periodo standard di 3 mesi per completare la transazione, ovvero firmare il contratto di compravendita presso il notaio. La data della transazione è fissata di comune accordo dalle parti in un momento conveniente per tutti. Non devi aspettare 3 mesi; puoi impostare una data prima.

È possibile fare tutto in una sola visita?

Teoricamente sì, ma, in primo luogo, formalmente, per legge, il Venditore ha 15 giorni di tempo per accettare l'Offerta d'Acquisto, e in secondo luogo, se il Venditore accetta la transazione più velocemente, il notaio ha bisogno dai 3 ai 5 giorni per verificare i dati attuali in l'iscrizione dell'ipoteca, che deve essere effettuata immediatamente prima della firma del contratto di compravendita.

Che cos'è un'offerta di acquisto?

Offerta per l'acquisto è un documento ufficiale firmato dall'Acquirente, il cui testo ciascuna agenzia deve presentare alla Camera di Commercio e Industria della relativa regione d'Italia all'inizio della propria attività.

La proposta di acquisto deve contenere:

Tutti i termini essenziali della transazione;
Caratteristiche dell'oggetto di vendita e acquisto;
Prezzo offerto dall'Acquirente;
dimensione dell'attività;
Dettagli del documento di pagamento per il versamento della caparra;
Termini per la firma del contratto definitivo di compravendita con un notaio;
Procedura di pagamento;
Dati di iscrizione dell'agenzia immobiliare alla Camera di Commercio e Industria;
Importo della commissione dell'agenzia.

Inoltre, se al momento della sottoscrizione della Proposta d'Acquisto, al Venditore mancano i documenti necessari alla vendita, l'agenzia indicherà nell'apposita sezione di tale documento che la consegna dell'assegno con deposito cauzionale al Venditore è condizionata sulla fornitura di tali documenti. Pertanto, il Venditore non riceverà la caparra finché l'agenzia non avrà verificato la disponibilità di tutti i documenti necessari per completare la transazione.

Irrevocabilità delle offerte di acquisto

La proposta di acquisto è irrevocabile per 15 giorni. Durante questo periodo, il proprietario può accettare o rifiutare la tua offerta.

Naturalmente, il proprietario accetterà la tua offerta se include il prezzo indicato. Tuttavia, se offri un prezzo inferiore, il proprietario potrebbe rifiutare o inizierà una guerra di offerte.

Prima di firmare l'Offerta di Acquisto

Fino a quando il Venditore non firma la tua Proposta d'Acquisto, presso l'agenzia immobiliare rimane un assegno per l'importo del deposito. Allo stesso tempo, il notaio controlla le informazioni attuali sull'appartamento. Le informazioni sulla proprietà contenute nel cd ispezione di beni storici e informazioni dall'anagrafe ipotecaria sulla presenza/assenza di gravami contenuti nell'atto certificato di ipoteca ventennale - dichiarazione di mutuo per 20 anni. Si tratta di un documento in cui è possibile trovare tutte le informazioni relative ai trasferimenti di proprietà di un immobile negli ultimi 20 anni, nonché informazioni sulla storia di tutti i gravami esistenti e esistenti sull'immobile.

Per ricevere questo documento ci vogliono dai 3 ai 5 giorni, a differenza dei semplici estratti del catasto - verifica mutui E visione storica, che un notaio o un'agenzia immobiliare possono ricevere online, ma che non sono sufficienti per controllare la condizione giuridica dell'immobile. Le registrazioni non rinnovate di impegni risalenti a più di 20 anni sono giuridicamente inefficaci, quindi la situazione viene monitorata specificamente per gli ultimi 20 anni. Si precisa che il notaio può registrare un'operazione senza verificare i dati anagrafici ipotecari in essa contenuti certificato di ipoteca ventennale, rilevando nell'atto notarile che il Venditore, sotto la propria responsabilità, garantisce l'assenza di gravami.

Ulteriori controlli

Il notaio riceve anche la planimetria dell'immobile dal catasto. L'agenzia è tenuta a verificare la rispondenza di tale planimetria con quella attuale, nonché la disponibilità dei permessi per la costruzione dell'edificio in cui è inserito l'immobile, e per eventuali riqualificazioni.

Pertanto, non solo prima della transazione, ma anche prima che la cauzione venga trasferita al Venditore, l'agenzia insieme al notaio verifica i seguenti punti essenziali:

informazioni dal catasto su proprietà, gravami, storia dell'immobile negli ultimi 20 anni;
documenti che confermano la legalità della costruzione e della riqualificazione.

Trasferimento del deposito e sottoscrizione dell'Offerta di Acquisto

Una volta verificate le informazioni di cui sopra, l'agenzia emetterà un assegno per il deposito a favore del Venditore. Dopo che il Venditore ha firmato la Proposta d'Acquisto, l'agenzia, secondo il Codice Civile, ha diritto a ricevere una provvigione, poiché il lavoro di intermediazione dell'agenzia è stato completato, e l'offerta firmata da tutte le parti diventa un contratto preliminare, e il le parti hanno l’obbligo di stipulare un contratto definitivo.

Tuttavia, secondo la prassi consolidata, il momento del pagamento della provvigione dell’agenzia avviene solitamente presso lo studio del notaio durante il pagamento finale al momento della firma del contratto di compravendita.

Annullamento dell'affare

Se l'Acquirente rifiuta la transazione dopo che l'Acquirente ha firmato l'Offerta, il deposito rimane al Venditore.
Se il Venditore rifiuta la transazione, è tenuto a restituire all'Acquirente il doppio della caparra.
Se una delle parti recede dalla transazione dopo aver firmato la Proposta d'Acquisto, l'agenzia ha comunque diritto a ricevere una provvigione.

Punti importanti quando si firma l'offerta di acquisto

Un'offerta d'acquisto non è solo un pezzo di carta redatto in qualsiasi forma, è un documento obbligatorio nella forma determinata dalla legge.

Il documento deve contenere:

Dati catastali accurati degli immobili;
Tutti i termini essenziali della transazione;
Procedura esatta di pagamento;
Durata dell'operazione principale;
Il nome del notaio che formalizzerà l'operazione;
Dati dell'agenzia immobiliare.

Raccomandazioni per il deposito

Anche se in teoria il deposito può essere inviato tramite bonifico bancario sul conto del Venditore o dell'agenzia, oppure pagato all'agenzia in contanti (se l'importo è inferiore a 5.000 €), è più sicuro per l'Acquirente lasciare il deposito sotto forma di un assegno bancario non trasferibile intestato al Venditore. In questo caso, solo il Venditore potrà incassare l'assegno dopo che tutti i documenti saranno stati verificati, oppure l'Acquirente, se qualcosa risulta essere sbagliato e l'agenzia restituirà l'assegno all'Acquirente. Né l'agenzia né il venditore (fino alla verifica dei documenti) avranno accesso all'importo del deposito.

Importante: In nessun caso è possibile trasferire importi sul conto del venditore o sul conto dell'agenzia prima della transazione con il notaio. Non effettuare alcun pagamento anticipato oltre al deposito cauzionale.

Va notato qui cheil pagamento anticipato è possibile solo se si desidera concludere una transazione entro un periodo più lungo di quello standard, ad esempio dopo 6 mesi invece dei 3 standard. Quindi il Venditore può impostare una condizione per effettuare un altro pagamento, ad esempio il 10% del l'importo della transazione dopo 3 mesi, ma questo deve essere specificato nel testo dell'Offerta di Acquisto; questo è completamente legale.

Se ti viene chiesto di depositare denaro aggiuntivo al Venditore o all'agenzia prima della transazione alle condizioni standard, non farlo. Inoltre, non depositare denaro, compreso un deposito, senza firmare un'offerta di acquisto, che deve essere firmata da un rappresentante dell'Agenzia.

Dopo la firma

Dopo aver firmato l'offerta di acquisto, puoi tornare a casa. Tutti i controlli sopra descritti verranno effettuati dall'Agenzia e dal notaio e riceverai via email un'Offerta accettata e firmata dal Venditore. I documenti scannerizzati hanno in Italia lo stesso valore legale degli originali.

Passiamo alla seconda fase: il pagamento e la procedura per la conclusione del contratto di compravendita principale.
La data per la firma del contratto di compravendita con un notaio è concordata dalle parti entro il termine massimo specificato nell'Offerta di Acquisto.

Metodi di pagamento per gli immobili

Il pagamento degli immobili può essere effettuato principalmente in due modi:

Un assegno bancario italiano intestato al venditore.
- Il denaro viene depositato in contanti alla cassa della banca senza aprire un conto.
- L'assegno viene consegnato al venditore al momento della firma dell'atto notarile di compravendita.
- I contanti possono essere introdotti in Italia entro i limiti stabiliti senza dichiarazione oppure dichiarandoli all'ingresso nella UE.
Trasferendo denaro dal tuo conto presso una banca italiana o estera su un apposito conto di deposito presso un notaio italiano prima della transazione.
- Dopo aver firmato l'atto notarile di compravendita, il notaio trasferirà il denaro al venditore.
- Il trasferimento di fondi sul conto di deposito di un notaio è completamente sicuro, poiché il notaio può inviare denaro da questo conto all'acquirente solo dopo aver firmato il contratto di compravendita e aver presentato i documenti per la registrazione al catasto, oppure restituirtelo se la transazione non avviene avere luogo.
- Il notaio non ha il diritto di utilizzare in altro modo i fondi del conto deposito.
- Questo servizio notarile è a pagamento, il costo è di circa 500 euro. Può essere più elevato in caso di acquisto di immobili superiori a 100.000 euro.

Consulenze con un'agenzia immobiliare

La modalità di pagamento dovrà essere concordata con l'agenzia immobiliare. Consigliamo inoltre di verificare con l'agenzia la possibilità di depositare contanti in banca per emettere un assegno.

Il fatto è che la possibilità di depositare contanti dipende dalle condizioni di una particolare banca in ciascuna specifica regione d'Italia.

Altri metodi di pagamento per gli immobili

Non consigliamo altri metodi di pagamento teoricamente possibili, come il pagamento anticipato sul conto del venditore prima della transazione o il trasferimento di denaro sul conto di un'agenzia immobiliare. Non è inoltre possibile il pagamento in contanti in quanto contrario alla legge italiana.

In teoria è anche possibile pagare un immobile dal proprio conto italiano (al notaio o tramite assegno), ma per uno straniero, anche se cittadino comunitario, aprire un conto in Italia, almeno al Sud, è molto difficile, quasi impossibile.

Firma di un contratto di compravendita con un notaio

Dopo che ti sei preparato a pagare la transazione, incontri il venditore dal notaio per firmare contratto di compravendita immobiliare autenticato (Atto notarile di vendita), redatto da un notaio.

Il notaio deve leggere ad alta voce il testo dell'accordo. Al momento della firma di un contratto è richiesta la presenza di un traduttore che, insieme al venditore, all'acquirente e al notaio, firma il contratto.

Dopo aver firmato il contratto è necessario:

Consegnare l'assegno per il pagamento al venditore;
Pagare l'onorario notarile, l'imposta sull'acquisto (che viene riscossa dal notaio) e le commissioni di agenzia.

Il venditore ti consegna le chiavi dell'appartamento.

Ricezione dei documenti dopo la transazione

Il notaio ti rilascerà un certificato attestante che il contratto di compravendita è stato firmato oggi.
Riceverai il testo dell'accordo con l'estratto del registro immobiliare entro circa 30 giorni.

Puoi:

Ritira tu stesso il contratto dal notaio.
Ricevi il contratto tramite un rappresentante dell'agenzia immobiliare, che poi te lo trasferirà.

In Italia non esistono formalità rigide per ottenere i documenti.